富力物业最终付费客户中对收入贡献最大者为独立第三方，收入贡献超75%。然而，该公司超过60%的收入来自于富力集团项目，独立第三方究竟如何定义?富力物业招股书并未给出答案。

随着中国城镇化的快速发展和人均可支配收入显著增长，消费者对优质物业管理服务需求日渐增强。中指研究院资料显示，截至2019年12月31日，中国物业服务百强企业所管理物业的在管总建筑面积均值达0.43亿平方米，2014年至2019年五年间复合年增长率高达21.6%。

富力物业服务集团有限公司(下称富力物业)正是站在物业管理行业浪尖上的一家综合物业管理服务公司。与诸多拟在资本市场分一杯羹的房企类似，富力集团目前已将富力物业从自身剥离，使其踏上独立发展赛道。近日，富力物业向港股递交IPO申请，拟于港股上市。

富力物业主要从住宅物业管理服务及商业物业管理服务两条业务线提供多元化服务，包括零售物业、写字楼及服务式公寓等。其已有约24年的物业管理服务经验，业务地域主要集中在一线、新一线及二线城市。

此次IPO，该公司拟将募集资金用于扩展增值服务及合并上下游产业供应链资源、升级信息科技管理系统、补充经营及营运资金等方面。

《投资时报》研究员翻阅招股书发现，看似与其他物管公司依赖关联房企公司不同，富力物业收入来源占比最大的是独立第三方，但此表象背后迷雾丛生。同时，该公司还存在毛利率低于行业平均水平等情况。

独立第三方是否独立?

据招股书数据披露，2018年至2020年(下称报告期)富力物业总在管建筑面积由2018年末的0.49亿平方米增长至2019年末的0.58亿平方米，2020年进一步增长20.3%至0.69亿平方米。同期，其营业收入分别为18.23亿元、21.7亿元和25.97亿元，2019年及2020年增幅达19%和19.7%。利润方面，2018年该公司尚处于亏损状态，时至2020年其净利润达2.4亿元。

富力物业的收入构成中有一点与众不同，即按照最终付费客户类型分类时，其来自于独立第三方的收入占比最大，分别为85.8%、82.9%和76.6%，而多数上市或拟上市物管公司收入来源主要为关联房企及其合营、联营企业。

如此来看，富力物业似乎与富力集团分离的较为彻底，市场化程度也较高。但《投资时报》研究员仔细研阅该公司招股书发现并非如此。

招股书中披露，该公司大部分收入来自为富力集团开发项目提供的住宅物业管理服务及商业物业管理服务。报告期内，其向富力集团开发项目提供的物业管理服务所产生的收入分别为13.24亿元、15.09亿元及17.15亿元，分别约占同年总收入的72.6%、69.5%及66%。

从在管面积及项目数量上也可以得出相同的结论。报告期内，该公司住宅物业总在管建筑面积中由富力集团开发的比例分别为95.8%、95%及94.7%。同样，富力集团所开发的商业物业占富力物业在管的商业物业总建筑面积的比例分别也高达94.2%、94.1%及94.3%。

类似地，富力物业在2018年时尚未有来自独立第三方的住宅物业项目，直至2019年才获得第一个签约项目。虽然2020年来自独立第三方的住宅物业签约项目增加至4个，但在总计378个住宅物业签约项目中仍是微乎其微，且仅有1个项目处于在管状态。商业物业方面，2018年及2019年来自独立第三方签约的项目亦只有1个，2020年同样增至4个，而同年商业物业总签约项目数已有282个。

可以看出，富力物业对富力集团仍依赖较大，但是最终付费客户究竟是如何从富力集团穿透下去的，独立第三方的统计标准又是怎样的，富力物业并未在招股书中给出明确答案。

毛利率低于行业平均水平

报告期内，富力物业分别实现毛利2.71亿元、3.89亿元和6.44亿元，综合毛利率分别为14.9%、17.9%及24.8%。经《投资时报》研究员查阅，2020年上市物管企业平均毛利率约为28%。相比而言，虽然富力物业毛利水平呈上升趋势，但仍低于行业上市公司平均水平。

不仅如此，报告期内，从该公司两大主营业务来看，其商业物管的毛利率分别为26.1%、28.8%和32.4%，显著高于住宅物管的7.4%、11.8%和21.2%。但是，近三年商业物管收入占总收入的比重一直不足50%，低于住宅物管，且呈持续下降趋势。2020年，其商业物管收入占比已由2018年的40.1%下降至32.4%。在此背景下，富力物业毛利率水平能否保持增长存在很多不确定性。

此外，由于富力物业所提供的物业管理服务收入均按包干制产生，即按每月每平方米预定的固定价格收取物业管理费。因此，当合约期内产生的总成本及开支超出所收取的物业管理费时，其需承担差额且不得向物业开发商、业主或住户收取额外费用。

据招股书披露，报告期内，该公司分别有56、53及59个在管住宅物业项目发生亏损，三年亏损额分别合计为0.6亿元、0.38亿元及0.4亿元;而其管理的商业物业项目中，分别有51、53及52个发生亏损，亏损金额合计分别为0.23亿元、0.14亿元及0.09亿元。

因此，若该公司未能在按包干制提供物业管理服务方面控制成本，或将蒙受更多亏损从而导致毛利率水平出现下降。(李璐)

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